Thông tư 36 nên được tiến hành cho từng trường hợp cụ thể

Nhiều chuyên gia kinh tế, số tiền đều có chung nhận định, Ngân hàng nhà nước cần phải có sự phân chia hệ số và hạn mức vay cụ thể cho từng phân khúc BĐS khi muốn tiến hành Thông tư 36 vào làm việc tín dụng của phân khúc thời kỳ này.

Tổng giám đốc JLL Việt Nam, ông Stephen Wyatt cho rằng, việc chính phủ đã ban hành dự thảo sửa đổi thông tư 36 và khi thông tư này được đưa vào áp dụng thì chắc chắn sẽ có những ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Cụ thể, lượng tiền vốn vay tăng từ 18 – 20% trong năm 2015, nghĩa là thông tư này được đưa ra như biện pháp giúp kiểm soát và giảm bớt việc cho vay. Về mặt lí thuyết, thông tư được đưa ra là hợp lí vì hiện tại lượng tín dụng đưa vào phân khúc đã tăng lên rất nhiều, tất yếu cần phải có sự điều chỉnh đối với thích hợp. Tuy nhiên Wyatt cho rằng, thay vì áp dụng đồng thời trên mọi đối tượng, chính phủ nên xem xét và áp dụng thông tư này cho từng trường hợp cụ thể. Thông tư 36 được đưa ra có mục đích chính là gắng sức giảm thiểu rủi ro đối với phân khúc BĐS cũng như các nhà đầu tư có nguy cơ mất kiểm soát trong các khoản nợ.do đó, nên dựa vào tình hình ảnh của từng cá nhân, tổ chức và nhà đầu tư cụ thể để áp dụng thông tư 36 theo cách thích hợp nhất.

thông tư 36
Thông tư 36 sẽ ảnh hưởng làm sao đến các công ty BĐS vẫn đang được dư luận để mắt tới. Trong ảnh là một project BĐS được giới thiệu tại Tp.HCM. Ảnh: Phương Uyên

nếu xem xét tình hình ở nhiều quốc gia có qui trình phát triển na ná trên thế giới, ví dụ như đối với một số nhà đầu tư hiện đang có khoản nợ rất lớn cũng như có tỷ lệ hưởng dụng đòn bẩy tài chính quá cao, thì có giải pháp xem xét giảm mức vốn vay. Ngược lại đối với các nhà đầu tư đang hoạt động kết quả tốt, thì nên tạo điều kiện giúp họ được tiếp tục vay.

“chúng tôi nghĩ rằng sẽ tiềm năng hơn nếu như Thông tư 36 được áp dụng linh hoạt với từng trường hợp cụ thể thay vì áp dụng chung cho toàn bộ các đối tượng. thực tế, thị trường BĐS mới bắt đầu khôi phục từ khoảng giữa năm 2014 và có sự tăng trưởng đáng kể trong năm 2015. Tức là phân khúc vẫn đang trong GĐ đầu của sự khôi phục sau khó khăn làm dài thêm nhiều năm, vì thế sẽ là hơi sớm để bắt đầu đưa ra các biện pháp làm “hạ nhiệt” phân khúc. Lấy ví dụ tại Singapore hay từ thời cổ đại cả Hồng Kong khi phân khúc đã phát triển quá ‘nóng’, thì chính phủ và ngân hàng nhà nước mới bắt đầu đưa ra các biện pháp để giúp “hạ nhiệt” phân khúc. thị trường Việt Nam hiện tại vẫn chưa đến mức cần phải hạ nhiệt đồng bộ. Theo chúng tôi, giai đoạn này phân khúc cần duy trì sự tăng trưởng ổn định và bền vững hơn là sự biến đổi quá đột ngột dẫn đến tình trạng bong bóng như trước đây”, ông Wyatt chia sẻ.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng, nhà mặt phố nước vẫn nên giữ lại mức trần và tỷ lệ rủi ro cũ là 60% và 150% đối với cho vay của phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá dưới 1 tỷ đồng. Hiện sự điều chỉnh chỉ nên tiến hành đối với phân khúc trung – cấp cao và hạng sang. Nên định hệ suất rủi ro phù hợp với từng phân khúc giá cụ thể, có như vậy nhà nước mới khuyến khích tổ chức đi vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của thị trường hiện tại như nhà ở xã hội và nhà kinh phí thấp được.

Ở góc độ số tiền, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu lại cho rằng, thông tư 36 sẽ phần nào giúp cán cân cung – cầu của thị trường hài hòa hơn. Từ năm 2015 phân khúc đã có dấu hiệu lệch pha khi mà số đề án nhà ở xã hội và nhà thương mại kinh phí thấp đáp ứng cho quan tâm mua thực của đại bộ phận khách hàng ngày càng ít di chuyển thay vào đó là sự hình thành và phát triển hàng loạt project cao cấp, vượt trên sức mua và khả năng tiêu thụ thực của phân khúc. Việc ngân hàng điều chỉnh lại các tỷ lệ rủi ro và hệ số cho vay tuy ít nhiều gây bất lợi cho người di chuyển vay, cho ngân hàng và các nhà đầu tư BĐS, nhưng nhìn chung lại có lợi cho đất nền kinh tế, đặc biệt làm lành mạnh hóa thị trường trong thời gian này. Sự điều chỉnh này sẽ chấn chỉnh các CDT cũng như giới đầu tư, đầu cơ căn hộ cấp cao, định hướng phát triển vào nhu cầu thực của phân khúc là một số đề án ở phân khúc dành cho người thu nhập thấp, trung bình hay người nghèo.

Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chắc chắn có những nguyên nhân và mục đích để điều chỉnh các giới hạn, tỷ lệ liên quan đến việc vốn vay đối với BĐS. Trong khi thị trường BĐS tuy đã phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều nhân tố thiếu bền vững, cung – cầu vẫn chưa thực sự gặp nhau. Như vậy, sự can thiệp từ các chính sách tín dụng là điều hữu ích và hợp lý để đưa thị trường BĐS phát triển bền vững, góp phần phát triển kinh tế nói chung, đặc biệt là trong bối cảnh hội nhập ngày dần sâu rộng như Hiện nay.

Trước tác động của Thông tư 36, các chuyên gia đều đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư cũng như cá nhân đang có ý định mua nhà đất là cần phải nhận thức rõ về khả năng số tiền của chính mình và phải chắc chắn chi trả được cho các khoản vay, không được vội vàng đánh cược rằng thị trường sẽ cải thiện, tăng trưởng liên tục. “Bài học trong quá khứ cho thấy, chu kỳ BĐS tại Việt Nam ngắn hơn tại các phân khúc có sự phát triển bền vững khác. Cụ thể, chu kỳ này có cách là 2, 3, 4 hoặc 5 năm nhưng nhà đầu tư cần phải thận trọng khi đồng ý vay để đầu tư, nghiên cứu kỹ các điều kiện phân khúc cẩn thận, nghiên cứu kỹ và thật sự hiểu rõ phân khúc trước khi đưa ra bất kì đồng ý đầu tư nào.” – Stephen Wyatt phân tích.

Leave a Reply