Tồn kho BĐS: Xu hướng giảm có bền vững?

Chỉ số hàng tồn kho trên thị trường BDS (BĐS) giảm mạnh là tín hiệu vui cho các thành viên thị trường, song thực tại cho thấy con số thống kê chưa hẳn đã chính xác và với lượng cung hàng ồ ạt như ngày nay thì tồn kho BĐS luôn chực chờ tăng mạnh.

Theo số liệu mới công bố từ Cục quản lý Nhà và phân khúc bất động sản (Bộ xây), hàng tồn kho tiếp tục xu hướng giảm. Cụ thể, tính đến cuối tháng 4/2016, giá thành trị tồn kho BĐS toàn phân khúc còn gần 41.500 tỷ đồng, tức giảm khoảng 3.400 tỷ đồng so với tháng trước đó và giảm gần 44% so với thời điểm cuối năm 2014.

Trong đó, lượng tồn kho nhà ở thấp tầng là 6.179 căn (tương đương khoảng 11.509 tỷ đồng); tồn kho căn hộ chung cư là 5.959 căn (tương đương khoảng 8.458 tỷ đồng); tồn kho đất nền nhà nhà ở còn 4.957.554 m2 (tương đương khoảng 17.625 tỷ đồng) và tồn kho đất nền nhà thương mại khoảng 1.343.818 m2 (tương đương 3.867 tỷ đồng).

Ở góc độ nào đó, có khả năng nhìn nhận một cách tích cực rằng, bài toán về hàng tồn kho đã từng bước được giải quyết. Nhưng nhiều thành viên phân khúc cho rằng cần phải “cắt nghĩa” sâu hơn về con số mới được thông báo này.

Lãnh đạo một tổ chức BĐS có trụ sở tại Hà Nội đánh giá cả, con số danh nghĩa tuy giảm khá mạnh, song có vẻ như chưa thực sự phản ánh được tình tình thực tế của phân khúc.

Lãnh đạo một tổ chức BĐS đánh giá cả, con số danh nghĩa tuy giảm khá mạnh, song có vẻ như chưa thực sự phản ánh được tình tình thực tại của phân khúc

Trong hơn 2 năm qua, do được hưởng lợi từ sự phục hồi chung của thị trường nên nhiều dự án vốn đã “chết lâm sàng” nhiều năm được tái khởi động và nhờ đó hàng tồn kho cũng đã phần nào được giảm bớt. Nhưng cũng cần phải lưu tâm, lượng bàn giao dịch thành tựu không chỉ đến từ các dự án “tái khởi động”, mà phần lớn là các đề án mới với hạ tầng và tiện ích tiềm năng hơn, giá trị cả cũng phải chăng hơn.

Theo số liệu của Bộ thi công, tính đến hết năm 2015, tổng lượng bàn giao dịch trên toàn phân khúc đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014 với khoảng 19.350 bàn giao dịch tại Hà Nội và 18.700 giao dịch tại Tp.HCM. Song, theo thống kê từ các tổ chức nghiên cứu kỹ phân khúc thì lượng mở bán mới cũng đạt tới con số 28.300 căn tại Hà Nội và khoảng 42.000 căn tại Tp.HCM. Sự chênh lệch cung – cầu này đương nhiên sẽ góp thêm vào con số hàng tồn kho. Hơn nữa, với lượng cũng tăng mạnh như hiện tại, ngay cả sức cầu vẫn tương đối bình ổn thì khả năng hấp thụ hết lượng hàng tung hàng phân khúc cũng là một kỳ vọng hơi quá lạc quan.

Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BDS Việt Nam nhìn nhận, cần phải định ra một chuẩn mới thì mới xác định rõ được thế nào là hàng tồn kho BĐS.

Theo ông Thành, một công trình mới xây xong phần móng (nghĩa là đủ điều kiện chào bán theo luật định) nhưng chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Hay một chung cư xây dựng dở dang đã bán thì khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm chứ chưa gọi là thành phẩm, cho nên cũng không thể tính là bán hàng tồn kho.

Ngoài ra, những con số thống kê mới là tổng kết từ các CĐT đề án, trong khi khối lượng khổng lồ hàng tồn đang vị trí trong tay các nhà đầu tư thứ cấp thì chưa có thống kê nào. Tuy các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhà của các chủ đề án, song họ mua là để bán lại, do đó, nếu như chưa bán được thì đó vẫn là hàng tồn.

Bởi vậy, ông Thành cho rằng, đề cập đến hàng tồn kho là phải xem Sau khi xây xong căn nhà hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ chẳng thể nói giảm hàng tồn kho.

Còn GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong tổng số hàng tồn kho hiện tại thì còn nhiều hàng khó có mẹo hay giải quyết được. Vì còn một lượng lớn hàng tồn kho mà có cho không cũng không ở được, do ở giữa đồng không mông quạnh hay thiếu những điều kiện thiết yếu tối thiểu đối với sinh sống của cư dân như môi trường, hạ tầng cơ sở, an ninh không đảm bảo… những hãng hàng tồn kho này sẽ vị trí “chết” rất lâu trên phân khúc.bên cạnh đó, rất nhiều project đã được thế chấp ngân hàng để vay vốn nhưng thủ tục phát mãi tài sản cực trở ngại thời điểm hiện tại là thách thức lớn đối với việc “mở khóa” cho những dự án này lưu thông vào lại thị trường.

Theo quan điểm của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP-invest, trong bối cảnh thị trường hiện tại, cần đề phòng khả năng hàng tồn kho sẽ tăng mạnh trở lại. nguyên do là số lượng dự án mới được bung ra phân khúc trong năm 2016 là khá lớn, với phần lớn là các dự án BĐS cấp cao. Trong khi nhu cầu giai đoạn này của người mua chủ yếu là nhà ở thu nhập thấp và giá rẻ. Chính sự lệch pha giữa cung và cầu lớn sẽ khiến hàng tồn kho tăng mạnh, nhất là một vài dự án mới không có vị trí đắc địa, chính sách chưa hấp dẫn đối với khách.

Leave a Reply