Xác định chỉ số giá BĐS Việt Nam: Phương pháp nào phù hợp?

Tại buổi họp báo cáo kết quả thực hiện đề tài khoa học “Nghiên cứu xây dựng phương pháp xác định chỉ số giá BĐS quốc gia làm cơ sở phục vụ quản lý điều hành kinh tế vĩ mô” diễn ra vào chiều 25/12/2014, Viện Kinh tế Xây dựng đã đề xuất phương pháp xác định chỉ số giá BĐS Việt Nam là phương pháp xác định chỉ số bình quân thống kê kết hợp định giá BĐS.

Phương pháp trên được nhóm nghiên cứu đề tài lựa chọn trên cơ sở phân tích kinh nghiệm xây dựng chỉ số giá BĐS của một số quốc giá và vùng lãnh thổ trên thế giới như Mỹ, Canada, Singapore, Hồng Kông, Philippines,…

Từ kinh nghiệm xác định chỉ số giá BĐS trên thế giới

Sau khi nghiên cứu về các loại chỉ số giá BĐS tại Hồng Kông, nhóm nghiên cứu cho biết, Hồng Kông là quốc gia có giá vốn và giá thuê BĐS thuộc hàng cao nhất thế giới. Tại Hồng Kông có 4 tổ chức cung cấp chỉ số giá BĐS cho thị trường là Văn phòng xếp hạng và định giá, Tập đoàn Jones Lang Lasalle, FPD Savills và Centa-tity. 4 chỉ số giá từ 4 tổ chức này không thống nhất với nhau do thông tin được sử dụng và phương pháp xây dựng khác nhau. Tuy nhiên, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS phù hợp nhất với thị trường nhà đất Hồng Kông là phương pháp bán lặp bởi tại nước này, thị trường thứ cấp rất phát triển.
Tại Mỹ, chỉ số giá BĐS được xác định dựa trên hệ thống thông tin BĐS khổng lồ đã mã hóa. Hệ thống thông tin này có từ rất lâu nên dữ liệu tính toán trở nên dễ dàng hơn rất nhiều.
Còn tại Canada, có 4 phương pháp xác định chỉ số giá BĐS là bán lặp lại, đánh giá, phân tần và hedonic. Để xác định chỉ số giá nhà, người ta dựa trên giá thị trường, cụ thể là trên cơ sở các hợp đồng mua bán mà cơ quan đăng ký đất đai thu thập trong nhiều năm và được chuẩn hóa trong cả nước. Các hợp đồng mua bán nhà này đều chứa thông tin về tài sản, chủ sở hữu và giá bán cùng các chi tiết chính xác về điều khoản thanh toán, sau đó chúng được đánh số và ghi trong sổ đăng ký của Cục Đăng ký Đất đai…
Qua phân tích kinh nghiệm của một số nước, nhóm nghiên cứu cho biết, việc lựa chọn phương pháp tính toán theo Hedonic sẽ không phù hợp với Việt Nam bởi số liệu thu thập không phù hợp cho việc tính toán (quy mô số liệu lớn, độ chính xác cao) nên chắc chắn sẽ gặp khó khăn.
Phương pháp bán lặp cũng khó khả thi bởi thị trường BĐS Việt Nam không giao dịch thường xuyên và số lượng giao dịch cũng không nhiều.
Nếu áp dụng phương pháp phân tầng, chúng ta cũng sẽ gặp khó khăn trong xây dựng các dữ liệu ô ma trận vì thị trường BĐS Việt Nam trải rộng từ Bắc vào Nam và thường có đặc điểm vùng miền, tập quán tương đối khác biệt.
Tương tự, phương pháp Spar cũng khó áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam bởi việc thu thập các thông tin về giá giao dịch tại Việt Nam rất khó khăn. Bên cạnh đó, thị trường BĐS cũng chưa thực sự minh bạch. Đó là chưa kể tới, thời gian hay chu kỳ giao dịch của một BĐS dài nên việc đo lường ước lượng biến động từ giá thẩm định với giá giao dịch rất khó chính xác.
Trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam có lượng giao dịch “ngầm” chiếm tỷ trọng lớn thì phương pháp tính toán giá bình quân sẽ rất khó kiểm soát. Thực tế tại nước ta, số liệu về giá sẵn có tại các điểm công chứng thường không đúng với giá thực tế giao dịch.

Phương pháp tính chỉ số giá BĐS nào phù hợp với Việt Nam

Trên cơ sở những phân tích trên, nhóm nghiên cứu đề xuất áp dụng phương pháp xác định chỉ số giá BĐS cho Việt Nam là phương pháp xác định chỉ số giá bình quân thống kê có kết hợp định giá với 3 nội dung cụ thể. Theo đó, chỉ số giá BĐS chung của cả nước tính bằng phương pháp chỉ số giá thống kê bình quân gia quyền giữa chỉ số giá BĐS của các nhóm BĐS cả nước được tính toán từ các vùng trong cả nước.
Quyền số của từng vùng trong cả nước là quyền số cố định tại thời điểm gốc. Chỉ số giá BĐS của các nhóm BĐS từng vùng được tính bằng phương pháp chỉ số giá thống kê bình quân gia quyền giữa chỉ số giá của các nhóm BĐS từng khu vực với quyền số tương ứng của từng khu vực trong vùng tại thời điểm tính toán. Chỉ số BĐS của từng nhóm BĐS thuộc từng khu vực sẽ được tổng hợp từ việc so sánh giá trực tiếp của BĐS đại diện và quyền số của từng loại BĐS đại diện thuộc nhóm đó.
Nhóm nghiêm cứu cũng đưa ra 5 nguyên tắc cần phải tuân thủ khi tính toán, xác định chỉ số giá BĐS quốc gia. Đó là, trong quá trình tính toán, chỉ số chỉ số giá BĐS phải dễ hiểu để có thể sử dụng để phân tích thị trường một cách dễ dàng và phản ánh đầy đủ các biến động từ các yếu tố thị trường. Tiếp theo, các chỉ số BĐS phải phản ánh sát và kịp thời về tình hình biến động thị trường BĐS của khu vực. Thứ ba, phải tập trung tính toán chỉ số BĐS theo các phân khúc thị trường chủ yếu có tác động lớn đến thị trường BĐS khu vực và toàn quốc. Thứ tư, số liệu để tính toán các chỉ tiêu là số liệu giao dịch thực tế trên thị trường, là các giao dịch thứ cấp đã thành công. Thứ năm, việc xác định chỉ số giá BĐS quốc gia được xác định trên quan điểm tổng hợp theo các phân khúc thị trường của cả quốc gia và của các khu vực được lựa chọn, phân chia.

Leave a Reply